E’ possibile la vendita frazionata di un fondo a diversi acquirenti se i singoli lotti hanno autonomia produttiva

Pubblichiamo l’articolo uscito su Agricoltura Trentina 11/2018 a cura di Stefano Gasperi (Ufficio contratti e servizio successioni)

Non è possibile esercitare il diritto di prelazione su tutte le parti di un terreno che è stato frazionato se i singoli lotti creati possiedono una propria autonomia colturale e produttiva.
Il proprietario di un più vasto appezzamento di terreno può provvedere a disporne la vendita frazionata. Ciò comporta che il proprietario coltivatore diretto di fondo confinante può di conseguenza godere del diritto di prelazione, e poter esercitare lo stesso, sulla sola porzione di fondo che dopo il frazionamento conservi ancora il carattere della contiguità materiale.
La vendita frazionata non è invece consentita qualora il fondo costituisca una unica unità colturale che si verrebbe a distruggere con il frazionamento, in quanto in questo caso il confinante ha diritto ad esercitare la prelazione sull’intero fondo confinante. Infatti, al fine della prelazione e del riscatto agrario, ai sensi delle leggi n. 590/1956 e n. 817/1971, per “fondo” deve intendersi un’estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Ne consegue che l’autonomia colturale può aversi tanto con riferimento a un’unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), quanto a un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività).
Nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell’avente diritto alla prelazione, si deve accertare se quelli costituiscono un’unità poderale (nell’ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice), oppure un insieme di porzioni distinte e indipendenti l’una dall’altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive. In questo secondo caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto (Cass. n. 1244 del 1995).
Anche quando sia legittima la vendita frazionata, essa diviene ugualmente illegittima se le modalità del frazionamento sono tali da privare di autonoma utilizzabilità economica la striscia di confine residua. In questo caso, infatti, essa avrebbe lo scopo, o comunque vanificherebbe, il diritto di prelazione (Cass. n. 6286 del 2008). Il diritto di prelazione in favore del proprietario confinante con quello venduto, di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, comma 2, sussiste anche nell’ipotesi in cui, in occasione dell’alienazione, siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, onde precludere l’esercizio del diritto di prelazione stesso.
Per contro, non è sufficiente per il proprietario confinante coltivatore diretto, al fine di vedersi riconosciuto il diritto di prelazione, che una porzione di fondo sia stata riservata alla parte alienante esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione o che lo sfruttamento dei fondi, risultanti dalla divisione, sia meno razionale che non la conduzione dell’intero. È indispensabile che la porzione costituente la fascia confinaria, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia, comunque, inidonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo, sì che possa concludersi che la porzione non ceduta è priva di qualsiasi utilità per l’alienante (Cass. n. 5573 del 2003).